Ao afirmar que só é proprietário de um imóvel aquele que o registra, o faço com base na legislação brasileira, que prevê, especialmente no artigo 1.227 do Código Civil, que: ”Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (…)”.
O art. 1.245, do mesmo diploma legal, também é luminoso ao prever que; “transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no registro de Imóveis” e, no § 1º, do mesmo dispositivo, que: “Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante (vendedor) continua a ser havido como dono do imóvel” (grifo nosso).
Isso significa que, enquanto o adquirente (comprador) não registrar o seu título, geralmente uma escritura, a propriedade continuará sendo do vendedor, que poderá, inclusive, responder por dívidas, com a possibilidade de o imóvel ser penhorado e arrematado. Não se pode olvidar que poderá, também, vendê-lo a um terceiro de boa-fé que, ao registrá-lo, também com boa-fé, será considerado legalmente o seu proprietário, embora essa prática constitua um ato ilícito, com repercussão nas esferas cíveis e penais.
Ocorre, no entanto, que o ordenamento jurídico protege o adquirente que primeiro registrar. Esse tem sido o entendimento pacífico dos Tribunais.
É muito comum o adquirente indagar ao vendedor se ele possui escritura do imóvel objeto da transação, como se esse documento fosse a prova da propriedade. Isso não é verdade, pois enquanto a escritura não for registrada, não há a comprovação da propriedade, que constitui a segurança jurídica do comprador.
Inobstante a segurança jurídica que o registro do imóvel proporciona ao seu proprietário, há, ainda, outras conveniências, como a possibilidade da realização de um negócio quando envolver uma operação de financiamento; evitar problemas futuros para os sucessores ou herdeiros (muitas vezes menores e incapazes) e, sem dúvida, a valorização do imóvel.
O ato de guardar uma escritura ou outros títulos translativos na gaveta, sem levá-los a registro – o que é uma prática perigosa e muito comum -, significa problemas futuros, às vezes insolúveis.
Heloisa Silveira Fernandes de Morais
Oficiala do Registro de Imóveis de Ervália- MG.